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来自房地产企业学员对“营改增”政策的问题和建议

2016-10-29

最近,配合财政部税政司的“营改增”政策研究工作,学院举办房地产类企业“营改增”政策与实务研讨会,来自全国各地近100多名大型房地产企业财务负责人参加了培训。学院通过结构化研讨教学模式,组织学员就房地产业的“营改增”问题进行了广泛研讨,现将研讨过程中学员反映的有关政策问题简要报告如下:

1关于土地出让金及行政性规费是否允许抵扣的问题

据企业反映,房地产企业的土地出让金及行政性规费的成本占比在50%以上,假设该两项费用无法作增值税进项税额的抵扣则房地产企业的增值额过大导致增值税应纳税额较大。考虑到增值税链条的完整性,企业建议土地出让金应视同转让无形资产确认为增值税的应税范围,以便下游的房地产企业可以作进行税额抵扣。而行政规费属于非企业性单位按照法律和行政法规的规定,为履行国家行政管理和公共服务职能收取政府性基金或者行政事业性收费的活动,属非营业活动,不属于增值税的应税范围,因此建议以差额计税的方式在房地产企业的销项税额中抵减。

2关于新老项目如何区分的问题

据企业反映,房地产企业存在先取得土地、后续施工在以后几年内完成的情况,一些先期已取得土地的房地产企业可能在营改增时点之后签订施工合同,并在随后的几年内分期开发。企业认为,可以按照取得土地许可证的时点或者施工许可证的时点来划分新老项目。如果以取得施工许可证的时点来划分,则企业建议房地产企业的老项目与建筑业的老项目同步按照简易计税方法征收3%的增值税,以避免前期配套设施进项无法抵扣所产生应纳税额上升的情况。如果以取得土地使用证的时点来划分,由于在取得土地使用证时尚未缴纳土地出让金,假设土地出让金允许作增值税进项税额抵扣,则不计入土地成本的部分将无法作进项税额抵扣。

3关于项目公司无法取得金融业发票问题

据企业反映,房地产企业的融资成本较高,集团企业在营业税下有统借统还这种模式,如果改为增值税,集团总部具有资质取得金融行业的发票并进行抵扣,集团下的项目公司没有进项可以抵扣,则集团公司与项目公司的销项与进项均不匹配。企业建议,房地产业的营改增政策与金融业的营改增政策应相互衔接,利息及融资费用的进项税额允许抵扣,并且企业的日常资金借贷行为可以开具金融业的发票进行抵扣,而不局限于税务登记上的税目,以实现内部金融及外部金融在利息费用抵扣方面的一致性。

4关于注销的房地产开发项目允许留抵额退税问题

据企业反映,营改增后,若房地产企业采取预售方式,由于销售先于建造完成,可能后期建造过程中发生的进项税额没有销项税额可以抵扣,成为沉淀成本。此外,由于房地产开发的项目通常采取集中预售的方式,因此会在集中预算的纳税期间内产生较大数额的销项税金。由于房地产企业在不同的开发时期销项及进项的不匹配,导致其预售收入与开发成本的时间差异带来期末留抵或销项税金过大等问题,而我国的增值税暂行条例中没有进项留抵退税的相关规定,因此房地产企业收入与成本确认的时间性差异将变成永久性差异,因此建议对于注销的房地产开发项目允许留抵额清算退税。

5关于不动产的抵扣问题

据企业反映,随着房地产业纳入“营改增”的范围,购进不动产将纳入增值税的抵扣范围,但是具体的抵扣方式需要考虑企业的接受程度和财政的承受能力。关于一次性抵扣还是分期抵扣,不同业态各不相同,比如出租性企业,如果由于一次抵扣使得以后连续若干年不交税,当地政府与该企业可能需要经受新的考验。但假设按照分期抵扣的方式,则企业如果销项不足就会出现较大的进项留抵额,占用企业的资金的货币时间价值。因此企业建议假设不动产的进项税金采用分期抵扣的方式,则建议尽可能缩短分期抵扣的期限。

6关于红线以外的配套设施成本费用的抵扣问题

据企业反映,政府在出让土地时,要求在拿地规划的红线以外建设配套设施(如无偿建设公租房),项目建成以后企业对该设施没有所有权,将来也不会销售或者出租,一般情况下,该部分成本费用计入土地转让价格,通过降低企业的拿地成本使其得到补偿。由于所发生的红线以外的配套设施成本费用无法匹配对应的应税收入,导致该部分的成本费用无法作进项税额抵扣,增大企业的成本,因此企业建议允许真实发生的红线以外的配套设施成本费用作进项税额抵扣。

7关于无偿拆迁建成安置房移交环节的纳税问题

企业提出,安置房建成后需向村民无偿移交集体用地产权。由于拆迁补偿费(含安置房的建设成本)在土地成本中得到补偿,即企业的拿地成本低于同类同地区,“营改增”前,根据相关规定,纳税人以自己名义立项,在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房,并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为,视同销售不动产征收营业税。假设“营改增”后,考虑到安置房成本已经在土地价款中得到补偿,平移营业税视同销售的做法,则无偿转让回迁安置房所有权的行为将涉及无法获得足够的进项税额抵扣的问题。此外,“营改增”后,补偿居民个人的拆迁款也无法取得增值税专用发票进行抵扣。

8关于国税局和地税局的衔接问题

据企业反映,“营改增”之前房地产企业收取定金后,已向地税局缴纳营业税,但尚未开具发票,“营改增”之后需要开具增值税发票,则产生一个国税、地税管理的衔接问题。此外,房地产企业交房后,实测面积与规划有出入需要调整面积差带来的税收调整,老项目开具营业税发票,而新项目需要开具增值税发票,如果退税,国税与地税不同系统下企业无法实现冲红,因此企业建议政策制定部门应考虑以上两种情况,作适当的过渡期规定,以便“营改增”之后国税局、地税局有效衔接。

(北京国家会计学院李旭红  整理)