文章作者：
天津会计领军人才第五期学员：刘海滨、杨静、郭俊芬、赵莹、刘艳丽
一
新租赁准则修订的主要内容
1.完善租赁行为定义，增加租赁识别、分拆、合并等内容
新租赁准则明确，“租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同”（新租赁准则第二条），并要求在租赁开始日即明确，如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。同时，新租赁准则还对包含租赁和非租赁成分的合同如何分拆，以及何种情形下应将多份合同合并为一项租赁合同进行会计处理作了规定。
2.承租人会计处理由双重模型修改为单一模型
新租赁准则要求，承租人不再区分经营租赁、融资租赁，采用统一的会计处理模型，对所有租赁均确认使用权资产和租赁负债，并分别计提折旧和利息费用（简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外）。
针对上述简化处理事项，新租赁准则明确承租人可以选择采用与现经营租赁相似的方式进行会计处理，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
短期租赁指，在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
3.完善承租人后续计量，补充选择权重估和租赁变更情形下的会计处理
新租赁准则明确，承租人可控范围内发生的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使相应选择权的，承租人应当对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估。租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更。企业应视其变更情况将其作为一项单独租赁进行会计处理或重新计量租赁负债。
4. 完善租赁信息列示和披露
在承租人方面，对租赁相关的使用权资产、租赁负债、折旧和利息、现金流出等在财务报表中的列示作出了明确规范。在出租人方面，增加披露相关租赁收入及未折现租赁收款额等信息。此外，出租人还应当根据理解财务报表的需要，披露有关租赁活动的其他定性和定量信息。
关于新租赁准则的实施分为以下两个时间节点：
⑴在境内外同时上市的企业及在境外上市并采用国际财务报告准则编制财务报表的企业自2019年1月1日起实施。
⑵其他执行企业会计准则的企业（包括A股上市公司）自2021年1月1日起实施。
二
面对新租赁准则各相关方的对策与建议
按照财政部关于新租赁准则实施的计划安排，国内大部分企业预计将于2021年1月1日起，正式实施该准则。考虑到新准则将对该类业务涉及的承租人、出租人、投资人、行业主管机构等其他相关方分别差生不同的影响。笔者经过认真分析思考分别提出如下建议，供各方参考准备，提前做好对应安排：
㈠对承租人的对策与建议
新租赁准则对大多数企业将于2021年开始执行，笔者建议承租人在深入学习准则的基础上，从以下几个方面着手做好对策应对：
1.建议针对使用原经营租赁形式较多的承租人首先应该梳理存量经营租赁信息，包括不限于租赁合同协议条款（租金支付原则方式、退租等条款）、租赁物实际使用情况（租赁物技术现状与适用情况、租赁物带来产品未来市场前景等）、未来租赁物再购置（或租赁）领域的分析研判等，对是否继续执行原租赁协议或选择终止执行原协议进行决策。
2.若基于第一条建议承租人选择继续执行原租赁协议，笔者建议承租人应该着力提高完善租赁信息搜集分析能力，满足新租赁准则下各阶段核算需求；新租赁准则对租赁相关的财务信息的列报和披露要求更高，做好充分的准备，实现平稳过渡。
与此同时，选择适当的追溯调整方法，模拟新租赁准则项下核算变化，分析新租赁准则对承租人资产负债表（如拉升资产负债率，削弱运营能力指标）、损益表（影响偿债能力指标、对企业经营受益产生时间性差异影响）等影响，梳理租赁业务对企业财务、税务、融资等策略的影响，争取结合企业实际谋求合理合规的方式，对冲、熨平新租赁准则对企业各类指标波动带来的不利影响；与各类投资人做好沟通，让其明白新租赁准则带来的只是数据指标的时间性调整，企业自身经营未发生重大不利变化。
3.配合出租人设计新的租赁模式与方案，在不影响租赁物实际使用的大前提下，调整完善协议条款，更多关注满足于服务需求、运营机制与诉求，不纠结于租赁物等控制与锁定，对现有租赁业务模式进行调整，配合出租人设计新型商务合作方案，探索其他资产使用方式。
㈡对出租人的对策与建议
新租赁准则的实施将主要对承租人产生直接影响，但作为对手方，承租人对租赁业务的相关抉择也不可避免影响出租人业务发展。笔者对出租人应对新租赁准则提出如下建议：
1.及时梳理分析存量经营租赁业务，沟通承租人，对其做出退租决定做好充分准备。若承租人分析新租赁准则影响后，选择终止原租赁业务，退回租赁物。出租人将不得不面对租赁物处置的风险。建议出租人在与承租人做好沟通的基础上，关注租赁物相关二级市场变化，抓住关键时机，避免出现租赁物残值处置亏损风险。
2.新租赁准则对租赁识别做出了明确的规定。若出租人结合承租人需求，优化合同协议，以提供尽可能服务方式与承租人合作，例如尽量协调承租人不锁定租赁物（在协议中约定可以替换租赁物）、增加可变租金的比例等，便可降低确认使用权资产和租赁负债入表对承租人的影响。承租人也将继续保持或深化与出租人的合作关系，有利于出租人相关业务的展开。
㈢对其他相关方的对策与建议
1.对租赁行业相关机构，如评级公司、银行、会计师事务所等，应当积极调整各自评价与工作体系机制，主动积极的反映新租赁准则对承租人带来的影响，调整考核评价指标和体系，能够在新租赁准则下，客观合理的评价企业，为相关信息使用者提供有效成果。
2.对准则制订机构、税务管理机构等，要加强对新租赁准则的解释和宣讲，跟踪各方对新准则的执行使用情况，适时对其中发生的新问题作出化解；继续跟踪国际财务报告准则新趋势，保持持续趋同。
